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• Ortsplanungsrevision Stadt Dübendorf: Bau- und Zonenordnung
• Ortsplanungsrevision 2021: Planungsbericht
• Ausführungsverordnung Umsetzung und Kontrolle zu preisgünstigem Wohnraum im Sinne von §49b PBG
• Ortsplanungsrevision Stadt Dübendorf: Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze
• Stadtpläne
  • Gesamtrevision Richt- und Nutzungsplanung: Zonenplan
  • Gesamtrevision Richt- und Nutzungsplanung: Ergänzungsplan Hochhausgebiete
  • Gesamtrevision Richt- und Nutzungsplanung: Kernzonenpläne
  • Gesamtrevision Richt- und Nutzungsplanung: Ergänzungsplan Preisgünstiges Wohnen
  • Gesamtrevision Richt- und Nutzungsplanung: Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze: ÖV-Güteklasse

Sehr geehrte Damen und Herren

Gerne nehmen wir die Gelegenheit wahr, Stellung zur oben genannten Revision zu nehmen und begründete Änderungsanträge einzubringen. Folgendes möchten wir gerne kritisch anmerken: Die gleichzeitige Publikation von Richtplänen und BZO und Ansetzung der Frist zur Stellungnahme für alles gleichzeitig ist aus unserer Sicht fragwürdig. Ausserdem war die Frist zur Stellungnahme über die Festtage und die Gleichzeitigkeit mit den Wahlvorbereitungen und dem Sozialamtsbericht sehr ungünstig. Die Arbeitslast war sehr gross und die Zeit zu knapp, zumal es wichtige und inhaltlich komplexe Vorlagen sind. Wir finden zudem, dass die Auswertung der Einwendungen und die individuellen anonymisierten Stellungnahmen zum REK vorher umfassend hätten publiziert
werden sollen.

1. Teil Biodiversität und Klimaschutz

Begründung für alle Anträge

«Die Biodiversität, Ökosystemleistungen und ökologische Infrastruktur in der Schweiz stehen unter sehr starkem und zunehmendem Druck. Viele Arten sind bedroht, und die Schutzgebiete sind zu klein, um die Artenvielfalt zu erhalten. Die ökologische Qualität hat sowohl in den Schutzgebieten als auch in der genutzten Landschaft (Landwirtschaftsgebiete, Siedlungslandschaft, Gewässer) in den letzten Jahrzehnten deutlich abgenommen. Diese Trends sind durch wissenschaftliche Analysen und kantonale, nationale wie auch internationale Monitorings belegt. Wir verlieren die Biodiversität schneller als sie sich erholen kann und haben die 2020 Ziele des internationalen Abkommens der Convention on Biological Diversity (CBD) nicht erreicht. Die Bewahrung und Förderung der Biodiversität ist insbesondere auch in Zeiten klimatischer Veränderungen von herausragender Bedeutung zur Erhaltung von Ökosystemdienstleistungen. Es braucht eine Trendwende hin zu einer ökologischen Gestaltung und Nutzung der gesamten Landschaft, um dem Vollzugsdefizit in der Raumplanung und im Naturschutz auf allen Verwaltungsebenen in der Schweiz zu begegnen.»

Aus der Konzeptstudie «Bausteine für die Integration von Biodiversität in Musterbaureglementen» des Instituts für Landschaft und Freiraum, Hochschule für Technik, Rapperswil, im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt (BAFU), 2020

Die Studie geht davon aus, dass konkrete Massnahmen auf Gemeindeebene von besonderer Bedeutung sind.

Wir anerkennen, dass der vorliegende BZO–Entwurf punkto Biodiversitätsförderung in die richtige Richtung geht. Die Stadt möchte ihre Verantwortung wahrnehmen und ihren Anteil an die Erhaltung und Förderung der Biodiversität leisten. Die im Zitat aus der Konzeptstudie genannten Probleme scheinen erkannt zu sein und mögliche Lösungsansätze sind in den Bestimmungen im BZO–Entwurf zu finden. Wir sind aber der Meinung, dass die Stadt Dübendorf viel weiter gehen kann und auch soll. Die revidierte BZO der Stadt Dübendorf kann in Bezug auf die Biodiversitäts–Förderung Vorbildcharakter für andere Gemeinden haben.

BZO

Änderungsanträge der Grünen sind rot markiert.

Vor Art 4: Allgemeine Bauvorschriften

Dieser neue Artikel am Anfang der BZO soll die allgemeinen Vorschriften enthalten, die für alle Zonen gelten. Die Allgemeinen Vorschriften gelten für alle Bauzonen, soweit sie nicht auf einzelne Zonen beschränkt sind, oder für einzelne Zonen nicht ausdrücklich etwas bestimmt ist. (Analog BZO Stadt Zürich, Analog Revision Illnau-Effretikon Wichtige, übergeordnete Bestimmungen gehören an den Anfang der BZO.)

Lichtemissionen

Lichtemissionen sind so weit als möglich zu begrenzen. Nur sicherheitsrelevante Beleuchtung vorsehen. Lichtstrom von oben nach unten ausrichten. Vermeidung von unnötigen Emissionen durch präzise Lichtlenkung. Berücksichtigung der Nachtruhe durch Abschaltung oder Verwendung von Bewegungsmeldern. (SIA Norm 491: Die Norm unterscheidet zwischen sicherheitsrelevantem Licht und dem Licht, das nur aus Werbe– oder Gestaltungszwecken installiert wird. Zweites unterliegt den Bestimmungen der Nachtruhe und soll ohne Nutzung von 22–6 Uhr abgestellt werden. Das Bundesgericht hat die Norm bereits in Streitfällen beigezogen und die empfohlene Nachtruhe von 22–6 Uhr als im öffentlichen Interesse gewertet. Wir erachten sie daher als verbindlich. Siehe auch BZO Illnau Effretikon 2010, Absatz 9.10)

Klimaangepasste und naturfreundliche Bauweise

Gebäude sind so zu gestalten, dass sie betreffend Gestaltung sowie den verwendeten Materialien und Farben der Erwärmung der Umgebung sowie der Beeinträchtigung der Fauna möglichst entgegenwirken. Besonderes Augenmerk ist dabei auf transparente oder spiegelnde Oberflächen und Barrieren und Fallen für Kleintiere zu legen.

Baumschutz

Foto: Stumpf eines gefällten Allee-Baums an der Grüzenstrasse (David Siems)

Auf dem ganzen Stadtgebiet ist das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 80 Zentimetern bewilligungspflichtig. Die Stadt Dübendorf kann für den gefällten Baum eine Ersatzpflanzung anfordern.

(Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung wies beispielsweise die Stadt Zürich Baumschutzzonen aus (BZO, 2016). In den Baumschutzzonen (Kriterien siehe unten) ist das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 80 Zentimetern bewilligungspflichtig. Beeinträchtigungen des Kronenbereichs oder des Wurzelwerks, die sich wie eine Beseitigung auswirken oder eine solche notwendig machen, bedürfen ebenfalls einer Bewilligung. Ein Baum kann zudem durch einen rechtskräftigen Stadtratsbeschluss und ein Eintrag im Grundbuch geschützt werden (Stadt Zürich, 2014).

Kriterien Baumschutzzonen Stadt Zürich

Bei der Auswahl der Baumschutzgebiete wurde darauf geachtet, dass jeweils mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist:

• Baumbestand auf den Kuppen oder an den Hanglagen: Die Bäume sind aus der Nachbarschaft, häufig auch vom Seeufer aus, sichtbar.
• Bäume, die massgeblich zum Bild eines durchgrünten Quartiers beitragen
• Baumbestand im räumlichen Kontext von parkartigen Gärten
• Bestand von alten Bäumen mit mächtigen Volumen, die zusammen mit anderen Bäumen eine grüne Kulisse bilden
• Bestand von Bäumen, die Bauten überragen oder als Kontrapunkt zu diesen wirken

Quellen: Stadt Zürich (2014). Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich BZO 2014 Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV. Hrsg.: Stadt Zürich Hochbaudepartement Amt für Städtebau (AfS)

Baumschutz auch in:

• Basel-Stadt
• Stadt Bern
• Lausanne

Ev. hier noch zusätzlich Absätze zu anderen Themenbereichen (Grenzabstände, Hochhäuser, etc.) ergänzen)

Art. 12 Freiraumgestaltung in Kernzonen

Die in den Kernzonenplänen bezeichneten Naturräume sind von Gebäuden und Anlagen freizuhalten. Sie sind naturnah auszugestalten dank besonders wertvollen ökologischen Grünflächen, beispielsweise Ruderalflächen, Blumenwiesen, Wildhecken, sowie Kleinstrukturen wie Ast– und Steinhaufen, Teiche und weitere der Vernetzung der Grünflächen dienende Elemente. Sind die Flächen unterbaut, muss die für die Grünraumgestaltung notwendige Überdeckung mindestens 1.5 m ab gestaltetem Boden betragen. Neophyten der Schwarzen Liste sind zu bekämpfen.

Für die Freiraumgestaltung sind ortstypische Materialien sowie standortgerechte, einheimische Pflanzen zu verwenden.

Art. 13 Reklamen

Reklamen und Beschriftungen sind zurückhaltend zu gestalten und müssen sich gut ins Orts– und Strassenbild sowie in die Fassadengestaltung einordnen. Leuchtreklamen sind zwischen 22 Uhr
und 6 Uhr auszuschalten.

(Analog zum BZO–Entwurf Bassersdorf, Art. 14A)

Art. 34 Nutzweise (Erhohlungszone)

Die Erholungszone EE dient als Parkanlage. Sie hat bezüglich Erholungsfunktion und naturnaher Gestaltung eine hohe Qualität aufzuweisen dank besonders wertvollen ökologischen Grünflächen, beispielsweise Ruderalflächen, Blumenwiesen, Wildhecken, sowie Kleinstrukturen wie Ast– und Steinhaufen, Teiche und weitere der Vernetzung der Grünflächen dienende Elemente. Sind die Flächen unterbaut, muss die für die Grünraumgestaltung notwendige Überdeckung mindestens 1.5 m ab gestaltetem Boden betragen. Neophyten der Schwarzen Liste sind zu bekämpfen. Die Gesamtanlage muss multifunktional nutzbar sein. Der überwiegende Teil der Fläche muss für die Öffentlichkeit dauernd zugänglich sein. Erlaubt sind nur Gebäude und Anlagen, welche der Zweckbestimmung und Nutzung dieser Erholungszone dienen.

Art. 47 Freiraumgestaltung

Bei Neubauprojekten sowie umfangreichen Umbau– /Sanierungsprojekten ist bei Baueingabe zwingend ein Umgebungsplan einzureichen. Dabei sind Angaben zur Gestaltung, zu verwendeten Gehölzarten und Saatgutmischungen sowie zu Bodenbelägen zu machen. Die mit dem Umgebungsplan bewilligte Umgebungsgestaltung ist verbindlich. Die Stadt Dübendorf unterstützt dabei direkt oder indirekt durch eine fachmännische Beratung.

Die auszuscheidenden Grünflächen (Grünflächenziffer) sind als ökologisch besonders wertvolle Grünflächen zu erhalten oder auszubilden, beispielsweise mit Ruderalflächen, Blumenwiesen, Wildhecken, standortgerechten, einheimischen Sträuchern und Bäumen. Insbesondere sind Hochstammbäume mit grossen Kronen zu pflanzen. Ausserdem sind Kleinstrukturen wie Teiche Ast– und Steinhaufen, und weitere der Vernetzung der Grünflächen dienende Elemente zu schaffen. Die Unterbauung darf max. 60 % eines Grundstücks oder einen Drittel der anrechenbaren Grünfläche betreffen. Sind die Flächen unterbaut, muss die für die Grünraumgestaltung notwendige Überdeckung mindestens 1.5 Meter ab gestaltetem Boden betragen. Neophyten der Schwarzen Liste sind zu bekämpfen. Steingärten mit minimaler Bepflanzung können nicht an die Grünflächenziffer angerechnet werden. Mauern und andere geschlossene Einfriedungen sind zu vermeiden und müssen Durchlasse für Kleintiere aufweisen. Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu beschränken. Oberirdische Abstellplätze und Lagerflächen sind sickerfähig auszugestalten und angemessen mit Bäumen zu bepflanzen.

(Hier geht es um die Qualität der Grünflächen. Dies ist enorm wichtig, denn z.B. eine Rasenfläche ist ökologisch gesehen von geringem Wert. Sie generiert beispielsweise kein Trinkwasser, das häufige Mähen verhindert die Ansiedelung von vielen Insektenarten, es wachsen nur wenige Grasarten in einem Rasen. Steingärten (mit Folie, ohne oder mit wenig Bepflanzung) sind unterdessen bei vielen Leuten unbeliebt. Unterbauung: Es geht um die Sickerfähigkeit des Bodens und den damit verbundenen Auswirkungen (Mikroklima, Biodiversität, Hochwasser).)

Erhöhung der Grünflächenziffern (div. Artikel) (Mindestwerte)

Durchgestrichen: Entwurf Stadtrat, rot: Vorschlag Grüne

• Zentrumszonen Z1/Z2 Art. 21: 10% 30%
• Zentrumszonen Z3/Z4 Art. 21: 15% 40%
• Hochhäuser Z1/Z2 Art.21: 20% 40%
• Hochhäuser Z3/Z4 Art.21: 30% 50%
• Wohnzonen W2a/W2b Art.: 26 40% 65%
• Wohnzonen W2c/W3/W4/W5 Art.: 26 30% 65%
• Industrie– und Gewerbezonen Art.: 30 10% 20%
• Arealüberbauungen, Erhöhung der GFZ um… Art. 37: 5% 10%

Art. 48 Dach– und Fassadengestaltung

In allen Zonen ist der nicht als Terrasse genutzte Bereich eines Flachdachs ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo Solaranlagen installiert sind. Die Pflicht, ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Die Fläche der begrünten Flachdächer kann nicht an die Grünflächenziffer angerechnet werden.

(BZO Stadt Winterthur 2021, Art. 74a, BZO Stadt Zürich, Art. 11, Analog zum BZO-Entwurf Bassersdorf, Art. 49c)

Zusätzlicher Artikel zu: M Gestaltung

Empfindliche Siedlungsränder: Die empfindlichen Siedlungsränder sind grundsätzlich so zu gestalten, dass ein fliessender, offener Übergang in die freie Landschaft entsteht. Stützmauern und Sichtschutzhecken sind auf ein Minimum zu beschränken. Es sind nur einheimische, standortgerechte Pflanzen zulässig. Bei Bäumen und Sträuchern dürfen nur Wildformen gepflanzt werden.

(Analog zum BZO–Entwurf Bassersdorf, Art. 49d)

2. Teil Übrige Themen

Zonenplan

Bahnhofstrasse Art. 18

Restaurant Neuhof Bahnhofstrasse 54 (Shannon)
Kulturobjekt 74: Aus dem Inventar entlassen.

K1 Kernzone Bahnhofstrasse soll bis zum Bahnhof verlängert werden, dieses Gebiet gehört auch zum Zentrum von Dübendorf. Die Bahnhofstrasse ist eine stadtraumprägende Strassenachse und trägt viel zum positiven Bild von Dübendorf bei. Die kleinräumige Bebauung ist typisch für Dübendorf und mit der Kernzone soll das schöne Ortsbild geschützt werden. Auch das Kino Orion soll geschützt werden, es ist mit der Vorlage in Gefahr.

Bahnhofgebiet

W3/W3G mit dem bestehenden Baumbestand ist zu belassen. Es hat viele wertvolle Bäume mit grossen Kronen und mehr als 80 cm Stammumfang in diesem Gebiet.

Der Stadtrat will 40 Meter hohe Hochhäuser ermöglichen. Das erlaubt bis zu 14 Stockwerke. Die Häuser werden so hoch wie die Häuser an der Europaallee beim HB Zürich.

Bild B Quartierstrasse, Seite 35 Planungsbericht

Die Häuser würden doppelt so hoch wie auf dem Bild B mit der Quartierstrasse (Seite 35 Planungsbericht). Das passt nicht zur kleinräumig bebauten Bahnhofstrasse in Dübendorf. Es ist zu befürchten, dass eine solche Bebauung zu einer unpersönlichen, ungemütlichen Atmosphäre führt.

Nicht zu erklären ist auch der Gegensatz zum Eingangstor Wangenstrasse, wo nur eine Gesamthöhe von 25 Metern zulässig ist (Art. 50 Abs. 8). Das Bahnhofquartier ist mit Ausnahme der ersten Baureihe an der Überlandstrasse aus der Hochhauszone zu entfernen.

Kernzonenpläne

Kernzonenplan 1

Hotel Bahnhof (jüngerer Teil) Bahnhofstrasse 64
Kulturobjekt 2, Baujahr 1922: Erst vor kurzem aufwändig saniert und erweitert.

Die zwei inventarisierten Häuser am Lindenplatz sind rot einzutragen Nach der Erweiterung der Zone K1 bis zum Bahnhof sind die charakteristischen strassenraumprägenden Häuser Bahnhofstrasse 48, 50, 54, 56, 64 und 47, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 65 und Neuhofstrasse 23 rot zu bezeichnen.

Art. 15 Gebäudelänge

Nach den schlechten Beispielen mit den trennenden und abweisenden Strassenfassaden am Lindenplatz (Nummern 30, 32 und 36) ist die Gebäudelänge bei Neubauten auf 20 Meter zu beschränken.

Wohnanteil

Der Wohnanteil bei Neubauten soll 60 bis 100% betragen. Die Häuser in der Kernzone 1 sind so tagsüber und abends belebt, so erhöht sich das Sicherheitsgefühl der Einwohnerinnen und Besucher.

Zentrumszonen Art. 21

Der Mindestwohnanteil von 60% im Z1 und 30% in Z2 und Z3 soll bleiben. Sonst sind die neu erstellten Wohnungen, zum Beispiel auf der Nordseite des Bahnhofes gefährdet.

Mehrwertausgleich

Diverse Gebiete

Es ist sehr seltsam, dass die Liegenschaftsbesitzer von der Stadtverwaltung schon heute, vor der Umzonung und Einführung der Abschöpfung, Hinweise auf die zukünftigen gesteigerten Grundstückpreise erhalten.

Wir haben den Verdacht, dass es bei den zahlreichen Umzonierungen gar nicht um die EinwohnerInnen, sondern um die Gewinne der HauseigentümerInnen und der SpekulantInnen geht. Von denen profitiert die Stadtkasse nur kurzfristig. Langfristig braucht es dafür neue teure Infrastruktur wie Schulhäuser.

Gewerbeerleichterung Art. 28

Damit die Durchsicht zwischen den Gebäuden möglich bleibt, soll der neue Absatz c gestrichen werden. Der neue Absatz d ist zu streichen. Die Reduktion der Grünflächenziffer um die gewerbliche Nutzung macht keinen Sinn.

Dachaufbauten Art. 48

Bei Flachdächern hat sich in Dübendorf eine unschöne Gestaltung eingeschlichen (Beispiel Überlandstrasse 198 bis 212): Auf das zurückgesetzte Attikageschoss werden grosse und unförmige Wellblechcontainer für Lüftungs– und Klimageräte gestellt. Das ergibt einen optisch sehr unschönen Dachabschluss und steht auch einer Begrünung des Daches entgegen. Lüftungs– und Klimageräte sind innerhalb des Gebäudes einzurichten.

Gestaltungsplan

Art. 50 Eingangstor Wangenstrasse

E ist ein neuer Punkt einzufügen: Anordnung einer grossen Velostation für 1000 Velos im Kellergeschoss mit Anbindung an die neue Velounterführung.

Preisgünstiger Wohnraum

Art. 51 Preisgünstiger Wohnraum, nur einzelne Liegenschaften.

Die neue BZO sieht preisgünstigen Wohnraum nur im Birchlen & Grund-Quartier vor.

Aufzonungen sind auf dem ganzen Stadtgebiet zu 50% mit preisgünstigem Wohnraum mit Kostenmiete zu realisieren. Der Wohnanteil in den Zonenvorschriften ist entsprechend anzupassen. Es gibt zu wenig günstigen Wohnraum in Dübendorf. In Zeiten von Negativzinsen ist auch die Vergabe von Wohnungen nach dem Prinzip Kostenmiete für Investoren finanziell attraktiv. Das Kapital kann so erhalten werden.

Einkommenslimite bei Mietantritt

Der Mittelstand soll auch eine Chance auf günstigen Wohnraum erhalten. Personen ohne Pensionskasse mit Vermögen werden bestraft. Nach Abzug der 200’000 Franken sind vom steuerbaren Vermögen nur 5% als Einkommen hinzuzurechnen. (Art. 5 Abs. 3 der Verordnung).

Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze

Einschränkung des motorisierten Verkehrs

Die Anzahl der verfügbaren Parkplätze beeinflusst die Verkehrsmenge und den Modal Split sehr stark. Deshalb ist diese Verordnung anzupassen.

1 Veloabstellplatz pro 40 m2

Der Kanton fordert in der Wegleitung (Seite 15) deutlich mehr Veloabstellplätze. Es soll für BewohnerInnen ein überdeckter Veloabstellplatz pro Zimmer erstellt werden. Es braucht Abstellplätze für Cargovelos mit Stromanschluss. Pro 5 Wohnungen ein Platz, pro Haus mindestens einer. Es braucht Veloabstellplätze mit Stromanschlüssen für E-Bikes. Pro Wohnung ein Platz, pro Haus mindestens einer.

Besondere Nutzweise

Bei diesen Anlagen sind auf dem ganzen Stadtgebiet mindestens halb so viele Veloabstellplätze wie Autoabstellplätze anzubieten. Der Stadtrat legt die genaue Anzahl im Einzelfall fest.

Minimale Anzahl Autoabstellplätze zu hoch

Damit sich der Motorfahrzeugverkehr möglichst wenig ausweitet, und weil die Strassenkapazität in Dübendorf beschränkt ist, soll das Minimum von Autoabstellplätzen deutlich limitiert werden (z.B. Zone A auf 10% wie in der Stadt Zürich). Dübendorf ist eine 15 Minuten Stadt und mit dem ÖV sehr gut erschlossen. Autofreie Siedlungen mit Mobilitätskonzept sollen aktiv gefördert werden (Art. 8).

Maximale Anzahl Autoabstellplätze ist zu hoch

Damit sich der Motorfahrzeugverkehr möglichst wenig ausweitet, und weil die Strassenkapazität in Dübendorf beschränkt ist, soll auch das Maximum von Autoabstellplätzen deutlich limitiert werden. Dübendorf ist eine 15 Minuten Stadt und mit dem ÖV sehr gut erschlossen.

ÖV Güteklassen

Situationsplan: Bestehende Linien der Glattalbahn, geplante Verlängerung Ringbahn Hardwald und Lage der städtischen Entwicklungsgebiete (Grüne Stadt Dübendorf)

Die Güteklassen gehen vom bestehenden Angebot aus. Mit der GlattalbahnPLUS ändert sich das. Diese Veränderung ist bei Neubauten schon jetzt zu berücksichtigen im Gebiet Überlandstrasse, Wangenstrasse, Flugfeld und Innovationspark.

Besten Dank für die Berücksichtigung unserer Anträge

Flavia Sutter, Grüne Stadt Dübendorf